БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ :: ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ У ЗАСТРОЙЩИКОВ :: Особенности бухгалтерского и налогового учета у застройщиков, осуществляющих долевое строительство

Бухгалтерский учет затрат по строительству застройщик осуществляет так же, как при собственном строительстве хозяйственным или смешанным (хозяйственным и подрядным) способом.

Застройщику не нужно признавать выручку от реализации услуг заказчика в отношении дольщиков, как это происходит при долевом строительстве без выполнения СМР собственными силами застройщика, так как всю сумму затрат по строительству, включая расходы на содержание заказчика, придется отражать через счета реализации.

Первый вопрос, с которым придется столкнуться застройщику: в какой момент у него появится кредит счета 90, то есть когда следует отражать выручку от реализации выполненных работ. Здесь нет никакого исключения из правил. Выручку следует признавать в момент, когда соблюдены все пять условий, предусмотренных ст. 12 ПБУ 9/99. Основное условие - работа принята заказчиком. Поскольку под заказчиками (условно) следует понимать дольщиков, таким моментом будет дата передачи дольщикам объектов долевого строительства, которая не может быть ранее, чем застройщик получит разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

Выручка признается в сумме средств, полученных от дольщиков. Следовательно, если часть объекта осталась в распоряжении застройщика, то и затраты по строительству, относимые с кредита счета 08 в дебет счета 90, должны быть только в сумме, относящейся на стоимость объектов долевого строительства, передаваемых дольщикам. Определить эту часть затрат следует по расчету, утвержденному учетной политикой. Этот расчет должен быть экономически обоснован. Например, можно рассчитать стоимость объектов долевого строительства, передаваемую дольщикам, пропорционально площадям: площадь объектов долевого строительства, передаваемая дольщикам, делится на общую площадь строительства и умножается на общую стоимость строительства. Оставшаяся на счете 08 сумма стоимости строительства относится к части объекта, остающегося в распоряжении застройщика, и формирует первоначальную стоимость основного средства застройщика (Д 01 К 08) или стоимость имущества, предназначенного для продажи (Д 43 К 08).

Для целей налогового учета возникает некоторая проблема.

С одной стороны, согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ средства, аккумулированные на счетах застройщиков, полученные от дольщиков, являются целевыми. Следовательно, и учитывать их для целей налогообложения иным способом мы не имеем права.

С другой стороны, если договор участия в долевом строительстве (инвестиционный договор) имеет признаки договора строительного подряда в результате того, что застройщик сам выполняет строительные работы, то и относиться к нему для целей налогообложения следует как к договору подряда.

Здесь уже на выбор налогоплательщика (пока нет официальной позиции). Если считать полученные средства целевыми, то налоговый учет следует строить так, как было сказано в предыдущем разделе. Если договор квалифицировать в подрядный, то налоговый учет следует вести как по подрядной деятельности.

Естественно, что во втором случае цена договора теряет признаки средств целевого финансирования. При получении инвестиционных взносов от дольщиков застройщик включает их в налоговую базу по НДС как авансы, полученные в счет предстоящего выполнения строительных работ.

Поскольку эти договоры действуют, как правило, дольше одного налогового периода, то для целей налогообложения налогом на прибыль следует руководствоваться требованиями ст. 271 НК РФ. То есть застройщик признает доход самостоятельно, исходя из принципов формирования расходов по этим договорам. Таким образом, на конец отчетного периода застройщик признает доход, определенный в соответствии с учетной политикой для целей налогообложения. Порядок налогового учета в этом случае рассмотрен в гл. 5.

назад далее

Навигация